Arrendar casa no Funchal: caução, contrato e renda em 2026
Arrendar casa no Funchal, ou só um quarto, está mais caro: no 2.º trimestre de 2026, a renda mediana dos novos contratos subiu 17,0 % face ao ano anterior, segundo o INE. Com tanta procura, convém saber o que o senhorio pode e não pode pedir. Neste guia ficas com os preços oficiais, o limite da caução, as regras do contrato, o que fazer se o contrato não for comunicado às Finanças, a dedução no IRS, a subida da renda e os apoios que existem na Madeira.
Quanto custa arrendar casa no Funchal, segundo o INE?
O número oficial é a renda mediana por metro quadrado dos novos contratos, que o INE calcula a partir dos contratos comunicados às Finanças. No 2.º trimestre de 2026, no Funchal, foi de 14,49 €/m², mais 17,0 % do que um ano antes, em 294 novos contratos. Na Região Autónoma da Madeira ficou em 12,78 €/m² e no país em 10,17 €/m².
A mediana é o valor do meio: metade dos contratos ficou acima, metade abaixo. No Funchal, um quarto dos contratos ficou abaixo de 10,92 €/m² e outro quarto acima de 18,64 €/m². Exemplo, só para ordem de grandeza: 60 m² a 14,49 €/m² dá 869,40 € por mês. O INE usa a área bruta privativa, que pode não coincidir com a área do anúncio.
Casas pequenas custam mais por metro quadrado. Nos 12 meses até junho de 2026, um T0 ou T1 no Funchal teve renda mediana de 16,29 €/m², contra 7,69 €/m² num T4 ou maior. No mesmo período, o Funchal ficou em 14,03 €/m², Santa Cruz em 11,46 €/m² e Câmara de Lobos em 7,96 €/m². O INE não publica valores por freguesia do Funchal, por isso não há um número oficial para São Martinho ou Santo António. Os próximos dados saem a 8 de janeiro de 2027.
Quanto pode o senhorio pedir à entrada?
Há dois tetos. A caução, que garante o cumprimento do contrato, não pode passar do valor de duas rendas. As rendas antecipadas só são possíveis com acordo escrito e por um período máximo de dois meses. Está no artigo 1076.º do Código Civil, na redação da Lei n.º 24-D/2022 (Orçamento do Estado para 2023), em vigor desde 1 de janeiro de 2023.
Exemplo: com uma renda de 800 €, a caução máxima é de 1600 € e o adiantamento máximo também é de 1600 €. Um pedido de seis meses adiantados não cabe nesta regra. Sem acordo em contrário, a primeira renda vence quando o contrato é celebrado e as seguintes no 1.º dia útil do mês anterior àquele a que dizem respeito (artigo 1075.º).
Estas regras também valem para um quarto, porque o regime do arrendamento urbano do Código Civil se aplica ao arrendamento total ou parcial de um prédio (artigo 1064.º).
Que contrato deves assinar e quanto tempo dura?
O contrato de arrendamento é escrito (artigo 1069.º do Código Civil). Se ficou sem papel por razões que não te são imputáveis, podes provar o arrendamento por qualquer meio, mostrando que usas a casa sem oposição do senhorio e que pagas a renda mensal há seis meses.
Para habitação permanente, um contrato com prazo certo não pode ter menos de um ano nem mais de 30 anos. Se o contrato disser menos, o prazo passa automaticamente para um ano. Se não disser nada, considera-se celebrado por cinco anos (artigos 1094.º e 1095.º).
Salvo estipulação em contrário, o contrato renova-se sozinho no fim do prazo, por períodos iguais ou de três anos se o prazo for mais curto. Havendo renovação, a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos três anos depois da celebração, a não ser que precise da casa para ele ou para os filhos (artigos 1096.º e 1097.º). Lê bem a cláusula de renovação antes de assinar.
Tu podes sair antes. Passado um terço do prazo, denuncias o contrato com 120 dias de antecedência se o prazo for de um ano ou mais, ou 60 dias se for inferior (artigo 1098.º).
Quartos para estudantes ou estadias de trabalho seguem outra regra: o mínimo de um ano não se aplica à habitação não permanente nem a fins especiais transitórios, como motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, escritos no contrato. Esses contratos não se renovam automaticamente, salvo estipulação em contrário.
O senhorio tem de comunicar o contrato às Finanças?
Sim. O senhorio comunica o contrato à Autoridade Tributária pela declaração Modelo 2 do Imposto do Selo, até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento. O mesmo prazo vale para alterações e para o fim do contrato.
Isto pesa no teu bolso: o Porta 65 Jovem só paga depois de o contrato estar submetido na AT e o PRAHABITAR exige contrato declarado nas Finanças.
Se o senhorio não cumprir, a Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) deu-te a possibilidade de seres tu a comunicar. A declaração chama-se Comunicação do Locatário ou Sublocatário (CLS), produz efeitos desde 1 de agosto de 2025 e entrega-se só no Portal das Finanças, a partir do dia seguinte ao fim do prazo do senhorio. Indicas o motivo e anexas o contrato e os documentos que comprovam o que comunicas. É facultativa e serve para a AT cruzar a informação com o Modelo 2 (Portaria n.º 106/2025/1).
Recibos de renda e IRS: quanto deduzes em 2026?
Por regra, o senhorio emite no Portal das Finanças um recibo de renda eletrónico por cada valor recebido, incluindo caução e adiantamento. Há dispensas, por exemplo para quem tinha 65 anos ou mais a 31 de dezembro do ano anterior, que declara as rendas uma vez por ano (artigo 115.º do Código do IRS e Portaria n.º 98-A/2015).
São esses registos que alimentam a tua dedução. Em 2026 deduzes à coleta do IRS 15 % das rendas pagas, até 900 €. A partir de 2027, o limite sobe para 1000 € (Decreto-Lei n.º 97/2026). Quem tem rendimento coletável mais baixo pode ter um limite mais alto, pelas regras do n.º 4 do artigo 78.º-E do Código do IRS.
Conta rápida: 500 € por mês durante 12 meses são 6000 €, e 15 % disso dá os 900 €. A renda conta líquida de subsídios ou comparticipações oficiais, por isso o apoio que recebes sai da conta.
As condições: contrato feito ao abrigo do regime do arrendamento urbano, casa para habitação permanente e rendas comunicadas por recibo eletrónico, declaração anual do senhorio ou fatura. Num quarto, a AT já respondeu que, se o teu domicílio fiscal continua noutra morada, a renda do quarto não é dedutível (informação vinculativa n.º 26319, de 2024). Quando mudas de casa, atualiza a morada fiscal.
És estudante deslocado, com até 25 anos, a estudar a mais de 50 km da residência da família? A renda pode entrar nas despesas de educação, até 400 € por ano, mas não acumula com a dedução das rendas para o mesmo imóvel (artigo 78.º-D do Código do IRS).
Quanto pode subir a renda em 2026 e 2027?
Primeiro manda o contrato: as partes podem fixar por escrito o regime de atualização. Se o contrato for omisso, a renda pode ser atualizada uma vez por ano com o coeficiente oficial, a primeira vez um ano depois do início. O senhorio tem de te comunicar por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência, o coeficiente e a nova renda (artigo 1077.º do Código Civil).
O coeficiente para 2026 é 1,0224, ou seja, 2,24 % (Aviso n.º 23174/2025/2). O de 2027 já foi publicado: 1,0256, ou seja, 2,56 % (Aviso n.º 24199/2026/2). Numa renda de 800 €, a atualização de 2027 pelo coeficiente leva a renda para 820,48 €.
Que apoios à renda existem na Madeira?
Com o contrato na mão, podes pedir dois apoios: o Porta 65 Jovem, nacional, e o PRAHABITAR, da IHM, Investimentos Habitacionais da Madeira.
O Porta 65 Jovem é para jovens dos 18 aos 35 anos (num casal, um pode ter até 37) e paga uma percentagem da renda como subvenção mensal. Cada candidatura vale 12 meses e o apoio dura no máximo cinco anos. A renda não pode passar de 60 % do rendimento médio mensal bruto do agregado e o arrendamento de quartos não é aceite. Em 2026, a renda máxima admitida no Funchal é de 536 € num T0, 671 € num T1, 866 € num T2 e 1034 € num T3. Não podes receber, ao mesmo tempo, outro apoio público à habitação.
O PRAHABITAR Arrendamento é para agregados residentes na Madeira com rendimento anual bruto entre 12 e 90 vezes o IAS, contrato declarado nas Finanças e recibos de renda, sem parentesco com o senhorio. O apoio vai de 25 € a 250 € por mês, mais 50 € por cada majoração (no máximo duas), e nunca passa de 2/3 da renda. Dura 12 meses e renova-se a pedido, todos os anos (Portaria regional n.º 58/2026).
As candidaturas ao PRAHABITAR estão abertas todo o ano no Balcão 7 da Loja do Cidadão, Avenida Arriaga n.º 42, 9000-064 Funchal, nos dias úteis das 08:30 às 19:30. A sede da IHM atende pelo 291 145 240. Para quem trabalha e não consegue casa a preços acessíveis, a IHM tem ainda o Programa de Renda Reduzida, com habitações públicas e inscrições abertas por fases em ihm.pt.
- Renda máxima no PRAHABITAR para 1 pessoa: 850 €.
- 2 pessoas: 950 €.
- 3 pessoas: 1100 €.
- 4 ou mais pessoas: 1250 €.
- Majorações de 50 €: agregado jovem, deficiência, vítima de violência doméstica, emancipação de ex-inquilino da IHM, concelho de baixa densidade e família numerosa.
Como evitar burlas ao arrendar casa ou quarto?
A PSP descreve o esquema assim: o inquilino é levado a pagar adiantado a renda ou um sinal para reservar a casa, e o imóvel, em regra, não existe ou já foi arrendado a várias vítimas. Depois da transferência, o contacto costuma desaparecer.
Os conselhos da PSP: usa sites de confiança, desconfia de preços abaixo do mercado, confronta a morada e as fotos do anúncio com os mapas, não transfiras dinheiro sem certeza absoluta de que o negócio e o anunciante são legítimos e guarda todas as mensagens. Junta a regra de ouro: visita a casa antes de pagar e confirma que quem a arrenda é o dono ou alguém que o representa.
Se fores burlado, guarda tudo e apresenta queixa por burla na PSP ou na GNR, ao balcão ou no portal Queixa Eletrónica (queixaselectronicas.mai.gov.pt). Vê também o nosso guia comprar e vender em segurança. No MadeiraUsados, filtra por Arrendar e escolhe apartamento, moradia ou quarto.
Perguntas frequentes
- Qual é a caução máxima para arrendar casa no Funchal?
- Duas rendas. O artigo 1076.º do Código Civil limita a caução ao valor de duas rendas e só permite rendas antecipadas com acordo escrito, até dois meses. As regras estão em vigor desde 1 de janeiro de 2023 e valem também para quartos.
- O senhorio não comunicou o contrato às Finanças. O que posso fazer?
- O senhorio tem até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento. Depois disso, podes entregar tu a Comunicação do Locatário ou Sublocatário (CLS) no Portal das Finanças, com o contrato e os documentos que provam o que comunicas. Esta possibilidade existe desde 1 de agosto de 2025.
- Quanto posso deduzir no IRS com a renda em 2026?
- 15 % das rendas pagas, até 900 € em 2026 e até 1000 € a partir de 2027. A casa tem de ser a tua habitação permanente, as rendas têm de estar comunicadas às Finanças e o valor conta líquido de apoios oficiais. Rendimentos mais baixos podem ter um limite maior.
- Quanto pode subir a renda em 2027?
- Se o contrato não fixar outra regra, até ao coeficiente oficial de 1,0256, ou seja, 2,56 %. A atualização só pode ser feita um ano depois do início do contrato ou da atualização anterior, com aviso escrito de pelo menos 30 dias.
- Posso pedir o Porta 65 Jovem para um quarto?
- Não. O Porta 65 Jovem não aceita arrendamento de quartos. Para casas, a renda máxima admitida no Funchal em 2026 é de 536 € num T0, 671 € num T1 e 866 € num T2, e os candidatos têm de ter entre 18 e 35 anos (num casal, um pode ter até 37).
- Qual é a renda mediana no Funchal?
- Segundo o INE, a renda mediana dos novos contratos no Funchal foi de 14,49 €/m² no 2.º trimestre de 2026, mais 17,0 % do que um ano antes. Os próximos dados saem a 8 de janeiro de 2027.
Fontes oficiais
- Lei n.º 24-D/2022, artigo 274.º: caução e rendas antecipadas no artigo 1076.º do Código Civil
- Código Civil, artigos 1094.º a 1098.º: duração, renovação e denúncia (PGDL)
- Portal das Finanças: prazo de comunicação dos contratos de arrendamento (Modelo 2)
- Portaria n.º 106/2025/1: Comunicação do Locatário ou Sublocatário (CLS)
- Código do IRS, artigo 78.º-E: dedução das rendas (900 € em 2026)
- Portal da Habitação: coeficientes de atualização das rendas
- INE: Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local, 2.º trimestre de 2026
- Portal da Habitação: Porta 65 Jovem, perguntas frequentes
- IHM: PRAHABITAR, apoio ao arrendamento na Madeira