Alojamento Local na Madeira: registo e regras em 2026
Queres abrir um alojamento local na Madeira? Boa ideia, mas a papelada tem regras, e em 2026 o Funchal apertou as suas. Aqui tens o essencial: onde e como se regista, o que a lei exige, quanto é a taxa turística e o que o teu condomínio pode, ou não pode, fazer.
Que leis mandam no alojamento local na Madeira em 2026?
A base é o Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, que define o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local. O Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, fez a sexta alteração e republicou o diploma. Entrou em vigor no primeiro dia do mês seguinte ao da publicação, ou seja, a 1 de novembro de 2024.
O regime vale também para os Açores e para a Madeira, com as adaptações da administração regional (artigo 32.º). Na Madeira, a adaptação é o Decreto Legislativo Regional n.º 13/2015/M, de 22 de dezembro: as competências do Turismo de Portugal passam para a Direção Regional do Turismo e as da ASAE para a Inspeção Regional das Atividades Económicas. Esse decreto regional também define regras de segurança contra incêndios.
Desde 2024, cada município pode aprovar um regulamento próprio e criar áreas de contenção. O seguro obrigatório passou a ter a data de validade publicada no registo nacional, e a falta de seguro válido é motivo de cancelamento do registo.
Como registar um alojamento local na Madeira, passo a passo?
O registo é feito por comunicação prévia com prazo, dirigida ao presidente da câmara municipal do concelho do imóvel, exclusivamente no Balcão Único Eletrónico. É obrigatório: sem registo não podes explorar. O documento com o número de registo é o único título válido para abrires ao público.
- Confirma que o imóvel tem autorização de utilização ou outro título de utilização válido.
- Entrega nas Finanças a declaração de início ou alteração de atividade para o alojamento (CAE 55201 ou 55204).
- Junta o teu documento de identificação (ou o código da certidão permanente, se fores empresa) e o termo de responsabilidade assinado por ti.
- Junta a caderneta predial, se fores proprietário, ou o contrato de arrendamento com autorização para prestar serviços de alojamento.
- Indica o nome do alojamento, a modalidade (moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem ou quartos), a capacidade, a data de abertura e uma pessoa de contacto para emergências.
- Submete tudo no Balcão Único Eletrónico. A câmara tem até 60 dias para se opor, ou 90 dias em áreas de contenção. Sem oposição, o número do pedido passa a ser o teu número de registo.
Que requisitos tens de cumprir para explorar um alojamento local?
Estas são as obrigações que a lei põe a qualquer alojamento local, e que a fiscalização verifica:
- Seguro: responsabilidade civil extracontratual com capital mínimo de 75.000 € por sinistro. Se a unidade está num edifício em propriedade horizontal, precisas também de seguro contra danos de incêndio.
- Livro de reclamações: obrigatório, nos termos do Decreto-Lei n.º 156/2005.
- Placa identificativa: obrigatória junto à entrada nas modalidades apartamento, estabelecimento de hospedagem e quartos, e nos hostels. A moradia não consta da lista do artigo 18.º.
- Número de registo em todos os anúncios: a publicidade, a documentação comercial e o merchandising têm de indicar o nome ou logótipo e o número de registo. Anunciar um alojamento sem registo, ou com registo desatualizado, é contraordenação económica grave. Falhar a indicação do número é contraordenação económica leve.
- Segurança na Madeira: até 10 utentes, o decreto regional exige extintor e manta de incêndio, equipamento de primeiros socorros e o número 112 em local visível.
- Capacidade: no máximo nove quartos e 27 utentes, exceto nas modalidades quartos e hostel.
- Dados em dia: comunica qualquer alteração, ou o fim da atividade, no Balcão Único Eletrónico no prazo máximo de 10 dias.
Há limites a novos alojamentos locais no Funchal?
Há. A lei deixa os municípios criarem áreas de contenção, onde podem proibir novos registos em imóveis que, nos dois anos anteriores, tenham tido contrato de arrendamento para habitação. Os municípios com mais de 1.000 alojamentos locais registados têm de decidir em 12 meses se exercem esse poder regulamentar.
O Funchal decidiu exercer esse poder. A Assembleia Municipal aprovou, a 24 de junho de 2026, o Regulamento Municipal de Gestão de Estabelecimentos de Alojamento Local no Concelho do Funchal, que limita novos alojamentos locais em prédios de habitação coletiva. Confirma o texto final e a data de entrada em vigor no site da Câmara Municipal do Funchal (funchal.pt) antes de comprares ou registares.
Quanto é a taxa turística do Funchal em 2026?
A taxa municipal turística de dormida está em vigor desde 1 de outubro de 2024 (Regulamento n.º 764/2024). O valor é de 2 € por pessoa e por noite, até ao máximo de sete noites seguidas. A taxa incide sobre as dormidas remuneradas em unidades de alojamento do concelho, incluindo o alojamento local.
Estão isentos os hóspedes residentes na Região Autónoma da Madeira (com comprovativo de domicílio fiscal), os hóspedes com 12 anos ou menos e os hóspedes com deficiência com incapacidade igual ou superior a 60%.
Quem cobra és tu, ou a plataforma de reservas quando lhe passaste essa responsabilidade. Depois de receberes o número de registo, tens 30 dias para registar o alojamento na plataforma eletrónica da taxa, disponível no site do município.
Atenção ao que vem aí: a Câmara do Funchal aprovou a 1 de outubro de 2026 uma proposta para duplicar a taxa para 4 €, com consulta pública anunciada no Diário da República de 8 de outubro de 2026 (Aviso n.º 24792/2026/2). O objetivo é cobrar a partir de janeiro de 2027, mas a proposta ainda segue o processo de aprovação do município. Até lá, o valor em vigor é de 2 €.
O que pode o condomínio fazer contra o teu alojamento local?
Para registar um apartamento não tens de juntar ata do condomínio. Só os hostels precisam de autorização da assembleia. Mas o condomínio continua a ter ferramentas:
- Proibição à partida: o título constitutivo da propriedade horizontal ou o regulamento de condomínio pode proibir o alojamento local.
- Proibição posterior: uma deliberação da assembleia para proibir exige dois terços da permilagem do prédio e só vale para pedidos de registo feitos depois da deliberação.
- Oposição por incómodo: com deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem, baseada em atos reiterados e comprovados que perturbem a utilização do prédio ou o descanso dos condóminos, a assembleia pede uma decisão ao presidente da câmara. O registo pode ser cancelado e o imóvel pode ficar impedido de ser alojamento local por um período até cinco anos.
- Contribuição extra: o condomínio pode fixar uma contribuição adicional pela utilização acrescida das partes comuns, até 30% do valor anual da tua quota.
- Responsabilidade: és solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos que causarem no edifício.
Onde falas com as entidades certas e quem fiscaliza?
Na Madeira, o papel do Turismo de Portugal é exercido pela Direção Regional do Turismo: Avenida Arriaga, 18, 9004-519 Funchal; telefones 291 145 300 e 291 145 303; email diretor.drt@madeira.gov.pt; site madeira.gov.pt/drt. A fiscalização é feita pela câmara municipal e pela autoridade regional de fiscalização económica, que na Madeira faz o papel da ASAE. A Autoridade Tributária fiscaliza as obrigações fiscais do alojamento local, por isso fala com um contabilista sobre os impostos da tua situação.
O MadeiraUsados não é uma agência e não dá aconselhamento jurídico ou fiscal. Confirma tudo com a câmara municipal, a Direção Regional do Turismo, as Finanças ou um solicitador. Antes de comprares um apartamento para alojamento local, pede o título constitutivo e o regulamento do condomínio. Se preferires arrendar ou vender em vez de explorar alojamento local, o MadeiraUsados tem um formulário gratuito para pedires ajuda a avaliar, vender ou arrendar o teu imóvel.
Perguntas frequentes
- Onde se faz o registo de alojamento local na Madeira?
- O registo é feito por comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico, dirigida ao presidente da câmara municipal do concelho do imóvel. Na Madeira, as competências do Turismo de Portugal são exercidas pela Direção Regional do Turismo (Avenida Arriaga, 18, 9004-519 Funchal; 291 145 300).
- Quanto tempo demora o registo de alojamento local?
- A câmara municipal tem até 60 dias para se opor ao registo, ou até 90 dias em áreas de contenção. Se não houver oposição, o número do pedido passa a ser o número de registo do alojamento local.
- Quanto é a taxa turística do Funchal para alojamento local?
- São 2 € por pessoa e por noite, até sete noites seguidas, desde 1 de outubro de 2024. Há isenção para residentes na Região Autónoma da Madeira, para hóspedes com 12 anos ou menos e para hóspedes com incapacidade igual ou superior a 60%. Existe uma proposta para subir para 4 €, em consulta pública desde outubro de 2026, que ainda não está em vigor.
- O seguro é obrigatório no alojamento local?
- Sim. Tens de ter um seguro de responsabilidade civil extracontratual com capital mínimo de 75.000 € por sinistro. Num edifício em propriedade horizontal precisas ainda de seguro contra danos de incêndio. A falta de seguro válido pode levar ao cancelamento do registo.
- O condomínio pode proibir o alojamento local?
- Pode, de duas formas. O título constitutivo ou o regulamento de condomínio pode conter essa proibição, e uma deliberação posterior para a introduzir exige dois terços da permilagem e só vale para novos pedidos de registo. A assembleia pode ainda pedir à câmara que decida sobre um alojamento concreto, com deliberação aprovada por mais de metade da permilagem e atos reiterados de perturbação comprovados.
Fontes oficiais
- Diário da República: Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro (com a republicação do Decreto-Lei n.º 128/2014)
- JORAM: Decreto Legislativo Regional n.º 13/2015/M, de 22 de dezembro
- Diário da República: Regulamento n.º 764/2024, taxa municipal turística do Funchal
- Diário da República: Aviso n.º 24792/2026/2, consulta pública do Regulamento da Taxa Municipal Turística do Funchal
- Câmara Municipal do Funchal: Assembleia Municipal aprova o Regulamento de Alojamento Local
- Diário de Notícias da Madeira: regulamento do alojamento local do Funchal aprovado na Assembleia Municipal (24 de junho de 2026)
- Diário de Notícias da Madeira: aumento da taxa turística do Funchal para o dobro aprovado pela Câmara (1 de outubro de 2026)
- Direção Regional do Turismo da Madeira: contactos
- Turismo de Portugal: alteração ao regime jurídico do alojamento local (Decreto-Lei n.º 76/2024)