Pedir orçamento de obras na Madeira: licenças, alvará e IVA

Guia local MadeiraUsados · Atualizado a 11-10-2026

Pedir orçamento de obras na Madeira é a parte fácil. O difícil é comparar propostas que não dizem o mesmo, saber se a obra precisa de papéis na Câmara e não entregar dinheiro a quem desaparece. E as regras mudaram: a revisão do regime da urbanização e edificação entrou em vigor a 1 de outubro de 2026. Neste guia ficas com o que pôr no pedido, quando precisas de licença ou de avisar a Câmara, como confirmar o alvará no IMPIC, o que o contrato deve dizer, o IVA, os pagamentos e a garantia.

Como pedir orçamento de obras na Madeira e receber propostas comparáveis?

Um orçamento só é tão bom como o pedido. Se cada empresa orçamentar uma obra diferente, não consegues comparar preços. Escreve o pedido uma vez e envia o mesmo texto a todas.

Se a obra for mais do que uma reparação simples, pede visita ao local antes do preço final. E pede que cada proposta separe mão de obra, materiais e IVA, para veres onde está a diferença.

No MadeiraUsados, o pedido de orçamento é grátis. Escolhes o tipo de serviço, como obras e remodelações, eletricidade e canalização ou alumínios, vidros e estores, indicas o concelho, a urgência e se tens fotos, e o pedido é encaminhado para prestadores locais. O MadeiraUsados não faz a obra, não licencia o prestador nem recebe pagamentos, por isso as verificações deste guia continuam a ser tuas.

• O que está mal ou o que queres fazer, com medidas e fotografias.
• Concelho, zona e tipo de imóvel: casa, apartamento, alojamento local ou loja.
• Prazo: hoje, esta semana, este mês ou sem urgência.
• Se o prédio é antigo, classificado ou fica num centro histórico.
• Quando estás disponível para a visita.

A tua obra precisa de licença ou de comunicação à Câmara?

Depende do tipo de obra. O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99) isenta de licença e de comunicação prévia, no artigo 6.º, as obras de conservação, ou seja, as que mantêm o edifício como estava, como reparações, restauro ou limpeza. Também isenta as alterações no interior que não mexam no exterior (alturas, fachadas, telhados) nem na estabilidade do edifício. Se mexerem na estrutura, só ficam isentas com projeto de estabilidade e termo de responsabilidade de um técnico habilitado.

O artigo 6.º-A junta uma lista de obras de escassa relevância urbanística, também isentas. Fora destes casos, uma construção, ampliação ou alteração exterior precisa, em regra, de licença ou de comunicação prévia. Em imóveis classificados ou em vias de classificação, e nas suas zonas de proteção, a lei exige licença para mais obras e a lista de escassa relevância não se aplica (nas zonas de proteção, a troca de caixilharia é exceção).

Isento não quer dizer invisível. Com a revisão do RJUE feita pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026 (a data foi adiada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026), o artigo 80.º-A diz expressamente que tens de informar a Câmara até cinco dias antes do início dos trabalhos, mesmo nas obras isentas, e dizer quem os vai executar. Só ficam de fora as obras de conservação feitas exclusivamente no interior. Começar sem essa informação é contraordenação, com coima de 500 € a 100 000 € para um particular (artigo 98.º).

Em 2024, o Simplex urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024) criou novos casos de isenção e eliminou o alvará de licença de construção, substituído pelo recibo do pagamento das taxas. A reforma de 2026 corrigiu parte dessas regras, por isso confirma sempre a versão em vigor.

Na Madeira aplica-se o mesmo RJUE, com as adaptações do Decreto Legislativo Regional n.º 37/2006/M, que define as entidades regionais com competências nesta matéria. Cada Câmara pode ainda juntar outras obras de escassa relevância em regulamento municipal. No Funchal, a página de Urbanismo e Ordenamento do Território dá acesso ao CMFonline, ao PDM, às Cartas do Património e às Áreas de Reabilitação Urbana, e o Contact Center da Câmara atende pelo 291 211 000, todos os dias, das 08h às 22h. Noutro concelho, pergunta à Câmara respetiva antes de fechar o orçamento.

• Anexos com até 2,2 m de altura, ou a altura do rés do chão da casa, e até 10 m², que não deem para a via pública.
• Muros de vedação até 1,8 m que não deem para a via pública e muros de suporte de terras até 2 m.
• Estufas de jardim com menos de 3 m de altura e até 20 m².
• Painéis solares fotovoltaicos que não excedam a área da cobertura nem a altura do edifício em mais de 1 m.
• Trocar a caixilharia por outra mais eficiente, mantendo a geometria e um acabamento exterior idêntico.
• Trocar o revestimento exterior ou a cobertura por outro com acabamento idêntico que melhore a eficiência energética.

Como confirmas que o empreiteiro tem alvará ou certificado do IMPIC?

Quem faz obras em Portugal precisa de um título do IMPIC, o Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção. Para obras particulares, a Lei n.º 41/2015 prevê o alvará e o certificado de empreiteiro (artigo 23.º). E, para esta lei, obra inclui construção, alteração, reabilitação, reparação, restauro, conservação e demolição de imóveis.

Segundo o IMPIC, o certificado chega para obras até 40 000 € sem IVA, ou seja, 20 % do limite da classe 1 do alvará. Acima disso, a empresa precisa de alvará na classe certa: a classe 1 vai até 200 000 € e a classe 2 até 400 000 € (Portaria n.º 212/2022). A lei proíbe partir uma obra em várias para baixar o valor e fugir à classe (artigo 29.º).

Confirmar é grátis. No portal do IMPIC, em Consultar, abre “Certificados de empreiteiro de obras particulares” ou “Alvarás de empreiteiro de obras particulares” e pesquisa pelo NIF ou pelo nome. Podes filtrar pelo distrito Ilha da Madeira ou Ilha de Porto Santo e pelo concelho. Há também listas de empresas com alvará ou certificado cancelado há menos de um ano e de empresas sancionadas.

Não é só prudência. Nas obras isentas de controlo prévio da Câmara, a lei põe no dono da obra o dever de garantir que quem a executa está habilitado e de guardar o comprovativo dessa consulta (artigo 29.º). Guarda uma captura do resultado, com a data.

O que deve ter um orçamento e um contrato de obra por escrito?

Pela Lei de Defesa do Consumidor (Lei n.º 24/96, artigo 8.º), o profissional tem de te informar, antes e na altura do contrato, sobre as características principais do serviço, a sua identidade com morada e telefone, o preço total com taxas e impostos, as modalidades de pagamento, o prazo de execução e o tratamento de reclamações. Qualquer pagamento adicional precisa do teu acordo expresso (artigo 9.º-A).

Acima de 20 000 €, o contrato tem de ser escrito. A Lei n.º 41/2015 (artigo 26.º) exige forma escrita nas empreitadas de obra particular acima de 10 % do limite da classe 1, que é de 200 000 €, com identificação das partes, do alvará ou certificado, do objeto (incluindo desenhos, quando os houver), do valor e do prazo. Sem isso, o contrato é nulo, mas a empresa não pode invocar essa nulidade contra ti.

Abaixo desse valor, esta lei não obriga a papel, mas um orçamento assinado, em papel ou por email, é a tua melhor prova.

Fixa também as alterações. Pelo Código Civil, o empreiteiro não pode mudar o plano sem a tua autorização. Num preço global, se a autorização não for dada por escrito com o aumento fixado, ele só pode exigir uma indemnização igual ao teu enriquecimento (artigo 1214.º). Se nada for dito sobre materiais, é ele que os fornece, e não podem ser de qualidade inferior à média (artigo 1210.º).

• Nome, NIF, morada e telefone da empresa, e o número do alvará ou certificado do IMPIC.
• Descrição dos trabalhos, com medições e desenhos, quando existam.
• Materiais: quem fornece, marca, modelo ou gama.
• Preço total, com a taxa de IVA indicada e justificada.
• Prazo de execução, com data de início e de conclusão.
• Calendário de pagamentos, ligado a fases concluídas.
• Como são tratadas reclamações e defeitos.

Que IVA paga uma obra de remodelação na Madeira?

Não há uma taxa única para obras. A taxa reduzida aplica-se ao que consta da lista I do Código do IVA, e há duas verbas que tocam em obras numa casa. Se a tua obra cabe numa delas depende do caso concreto, por isso não assumas a taxa: pede-a por escrito.

Na Madeira, a taxa reduzida é de 4 % desde 1 de outubro de 2024, para operações consideradas feitas na Região. A intermédia é de 12 % e a normal de 22 % (Ofício Circulado n.º 25045 da Autoridade Tributária). No continente, as mesmas taxas são de 6 %, 13 % e 23 %.

Na fatura, o empreiteiro tem de indicar a taxa e o imposto, com os elementos que justificam a taxa aplicada (Código do IVA, artigo 36.º). Se a proposta trouxer 4 % numa parte e 22 % noutra, pede que explique a divisão, sobretudo nos materiais.

• Verba 2.27: empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis, ou partes autónomas destes, afetos à habitação. Ficam de fora limpezas, manutenção de espaços verdes e obras em piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe e instalações similares. A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se valerem até 20 % do valor global do serviço.
• Verba 2.23: empreitadas de reabilitação de edifícios localizados em áreas de reabilitação urbana delimitadas nos termos legais. No Funchal, a Câmara publica três: Centro Histórico, Ribeira de João Gomes e Zona da Corujeira e Tornos.

Como pagar por fases e que faturas deves guardar?

Sem cláusula ou uso em contrário, o Código Civil manda pagar o preço no ato de aceitação da obra (artigo 1211.º). Ou seja, um sinal grande à cabeça não é uma obrigação: é uma negociação. Se combinares pagamentos por fases, escreve no contrato quanto pagas e depois de que trabalho concluído.

Cada pagamento tem fatura. O Código do IVA obriga o empreiteiro a emitir fatura por cada serviço, mesmo que não a peças, e também pelos pagamentos recebidos antes de o serviço estar feito, como um sinal (artigo 29.º). Nesses adiantamentos, a fatura é emitida na data do recebimento (artigo 36.º).

Pede o teu NIF na fatura: quando o pedes, a indicação é obrigatória (artigo 36.º, n.º 16). Depois confirma-a no e-fatura, no Portal das Finanças. A AT da Madeira lembra que, quando exiges fatura, garantes que os impostos pagos chegam mesmo ao Estado.

Paga por transferência para uma conta em nome da empresa e guarda os comprovativos. Em dinheiro, nunca 3000 € ou mais: a Lei Geral Tributária (artigo 63.º-E) proíbe pagar ou receber em numerário a partir desse valor.

Que garantia tens se a obra ficar com defeitos?

A garantia de uma empreitada vem da lei, não do orçamento. Está no Código Civil, nos artigos 1218.º a 1225.º. Antes de aceitares a obra, verifica-a e comunica o resultado ao empreiteiro. Se não verificares nem comunicares, a obra conta como aceite, e os defeitos à vista presumem-se conhecidos.

Com defeitos, podes exigir que sejam eliminados ou, se não for possível, nova construção. Se nada disso acontecer, podes pedir redução do preço ou, quando os defeitos tornam a obra inadequada ao seu fim, a resolução do contrato. E nada disto exclui a indemnização nos termos gerais (artigo 1223.º). A Lei de Defesa do Consumidor acrescenta que os serviços devem servir os fins a que se destinam, de acordo com as tuas legítimas expectativas (artigo 4.º).

• Denuncia cada defeito ao empreiteiro nos 30 dias seguintes a descobri-lo, de preferência por escrito (artigo 1220.º).
• Os direitos caducam um ano depois da recusa da obra ou da aceitação com reserva. Se o defeito era desconhecido quando aceitaste, o ano conta da denúncia, mas nunca depois de dois anos sobre a entrega (artigo 1224.º).
• Em edifícios e outros imóveis de longa duração, o empreiteiro responde se, nos cinco anos após a entrega, ou no prazo de garantia combinado, a obra ruir ou tiver defeitos. Denuncias no prazo de um ano e pedes a indemnização no ano seguinte (artigo 1225.º).

Como evitar burlas com pagamentos adiantados e onde reclamar na Madeira?

Dois sinais que a PSP aponta nas burlas online também servem para obras: preços muito abaixo do valor de mercado e pressão para fechar depressa. Junta outros dois: uma empresa que não aparece no IMPIC e quem não quer passar fatura do sinal. Antes de transferir qualquer adiantamento, confirma o NIF no IMPIC e que a conta é da empresa. Guarda mensagens e comprovativos, como recomenda a PSP, e lê o nosso guia comprar e vender em segurança.

Se a obra correr mal e a empresa não resolver, usa o Livro de Reclamações. A construção civil está abrangida e, no formato eletrónico, em livroreclamacoes.pt, a empresa tem de responder em 15 dias úteis (Decreto-Lei n.º 156/2005, artigo 5.º-B). Nas empresas de construção, quem fiscaliza o cumprimento do livro é o IMPIC (artigo 11.º).

Para resolver o litígio sem tribunal, há o Centro de Arbitragem de Conflitos de Consumo da Região Autónoma da Madeira (CACC RAM), gratuito, para bens e serviços adquiridos na Região até 30 000 €. Até 5 000 €, se fores tu a escolher a arbitragem, a empresa fica sujeita a ela (Lei n.º 24/96, artigo 14.º). Fica na Rua Direita, n.º 27, 1.º andar esquerdo, 9050-450 Funchal, telefone 291 147 115, email centroarbitragem.sritj@madeira.gov.pt.

Pagaste e a pessoa desapareceu? Liga ao banco de imediato e apresenta queixa na PSP, na GNR, na PJ ou no Ministério Público, ou em queixaselectronicas.mai.gov.pt. A burla simples depende de queixa, que tens de apresentar em seis meses a contar de quando soubeste do facto e de quem o praticou (Código Penal, artigos 217.º e 115.º).

Perguntas frequentes

Preciso de licença para remodelar a cozinha ou a casa de banho?

Em regra, não. Alterações no interior que não mexam no exterior nem na estabilidade do edifício estão isentas de licença e de comunicação prévia (RJUE, artigo 6.º). Mas, se não forem só conservação, tens de informar a Câmara até cinco dias antes de começar (artigo 80.º-A). Em imóveis classificados, as regras são mais apertadas.

Como sei se um empreiteiro tem alvará?

No portal do IMPIC, em Consultar, pesquisa o NIF ou o nome nas listas de alvarás e de certificados de empreiteiro de obras particulares. O certificado só cobre obras até 40 000 € sem IVA; acima disso, a empresa precisa de alvará na classe certa. Guarda uma captura da consulta.

O contrato de obra tem de ser por escrito?

Acima de 20 000 €, sim: a Lei n.º 41/2015 (artigo 26.º) exige contrato escrito com as partes, o alvará ou certificado, o objeto, o valor e o prazo. Sem isso o contrato é nulo, mas a empresa não pode invocar a nulidade. Abaixo desse valor, pede na mesma um orçamento assinado.

Quanto tempo tenho para reclamar defeitos numa obra?

Tens 30 dias a contar de quando descobres o defeito para o denunciar ao empreiteiro (Código Civil, artigo 1220.º). Em imóveis de longa duração, o empreiteiro responde durante cinco anos após a entrega, e a denúncia tem de ser feita no prazo de um ano (artigo 1225.º).

Qual é o IVA de uma obra de remodelação na Madeira?

Depende. Na Madeira, as taxas são de 4 %, 12 % e 22 %. Uma remodelação de casa de habitação pode caber na verba 2.27 da lista I, com taxa reduzida, mas os materiais só entram se valerem até 20 % do serviço. Pede ao empreiteiro que indique e justifique a taxa no orçamento.

Devo pagar um sinal antes de a obra começar?

Não é obrigatório: sem acordo em contrário, o preço paga-se na aceitação da obra (Código Civil, artigo 1211.º). Se combinares um adiantamento, confirma antes a empresa no IMPIC, paga por transferência e exige fatura, que o empreiteiro tem de emitir também pelos pagamentos antecipados (Código do IVA, artigo 29.º).

Fontes oficiais

• Decreto-Lei n.º 108/2026 (revisão do RJUE, em vigor desde 1 de outubro de 2026)
• RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99, versão consolidada (PGDL)
• Câmara Municipal do Funchal: Urbanismo e Ordenamento do Território
• Lei n.º 41/2015, regime jurídico da atividade da construção (PGDL)
• IMPIC: alvarás e certificados de empreiteiro, valores por classe
• Código Civil, empreitada e defeitos da obra, artigos 1207.º a 1225.º (PGDL)
• Lei de Defesa do Consumidor, Lei n.º 24/96 (PGDL)
• Código do IVA, lista I (verbas 2.23 e 2.27), Portal das Finanças
• AT, Ofício Circulado n.º 25045/2024: taxas de IVA na Madeira (4 %, 12 % e 22 %)

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